Il sito per le imprese che operano con l’estero

Sri Lanka: contratto di locazione, lease o tenancy?

Autore: Tupponi Marco

Il concetto di contratto di locazione è riconosciuto dalla legge comune dello Sri Lanka (diritto romano olandese). È importante però distinguere tra locazione lease e locazione tenancy . 

Un contratto di locazione è un contratto con cui una persona si impegna a dare l'uso di beni immobili in affitto a un altro per i periodi successivi fino a quando la locazione termina per recesso o scadenza naturale. 

Leasing

Le parti di un contratto di locazione hanno, in generale, la libertà di decidere le modalità che ritengono più idonee ad essere inclusi nel contratto di locazione per il migliore godimento del bene dato in locazione.

In un contratto di affitto/lease il conduttore può interrompere il contratto di affitto in qualsiasi momento con un preavviso di un mese, mentre il proprietario può farlo solo per i motivi specificati nella legge e cioè se:

  • l'affittuario è in mora per un periodo di oltre un mese
  • i locali vengono utilizzati per scopi immorali o illegali da parte del locatore
  • i locali vengono utilizzati in modo tale da provocarne un deterioramento sostanziale.

Un contratto di locazione/lease deve essere regolato con atto firmato alla presenza di due testimoni e di un notaio, e registrato presso la cancelleria del Land. In mancanza di questa formalizzazione sarà pari a un contratto di locazione mensile (monthly tenancy), e potrebbe essere sciolto da una delle parti con un preavviso di un mese.

Conduttore e proprietario possono liberamente accordarsi sull’ammontare del canone di locazione. Spesso è previsto il pagamento di un affitto annuale anticipato.

E’ consigliabile, prima di stipulare il contratto, che il locatario incarichi un avvocato di effettuare una visura presso il registro fondiario per verificare se l'immobile è gravato o meno da vincoli che ne inficino la libera e piena disponibilità. Utile anche chiedere una copia del certificato di conformità che dichiari che i locali possono essere legittimamente occupati.

Tenancy agreement

Il termine  tenancy  significa dare l'uso di beni immobili a un soggetto per periodi successivi predeterminati. Il contratto di locazione/tenancy viene di solito utilizzato per contratti a breve periodo perché dà il possesso più sicuro e consente una maggiore certezza dovuta dalla presenza di un termine finale al contratto. 

Generalmente un contratto di locazione (tenancy) prevede le seguenti materie: responsabilità, termine del contratto di locazione, deposito cauzionale, come e quando definire il pagamento per le riparazioni, la responsabilità per il pagamento delle tariffe.

Tali accordi non devono essere stipulati alla presenza di un notaio, ma devono essere redatti, a fini probatori, in forma scritta.

I contratti d'affitto/tenancies possono essere sciolti dal Locatore con un preavviso di un mese, anche senza motivo e non sono soggetti ad alcuna imposta di bollo (i contratti d’affitto/leases sono invece sottoposti al pagamento di una somma pari all’1% del canone di affitto complessivo per il periodo locato).

La legge cingalese (Act Rent n. 7 del 1972 e sue modifiche successive) si applica a tutti i contratti di affitto:

  • locati prima dopo il 1° gennaio 1980, sempreché prima di questa data fossero occupati dal proprietario
  • locati ad una persona fisica straniera a cui è stato rilasciato un visto valido ai sensi della legge sull’immigrazione il cui reddito complessivo superi le mille rupie al mese, oppur
  • locati a una società non residente nel luogo in cui si trova l’immobil
  • locali ad uso abitativo costruiti dopo il 1 gennaio 1980
  • locali ad uso non abitativo se il valore annuo del canone dei locali è superiore a importi determinati dalla legge e il proprietario è una società registrata ai sensi del Companies Act n. 17 del 1982.

Cauzione, preavviso e sfratto

Per i contratti  dati in leasing o locazione mensile non disciplinati dall’Act Rent, l'importo della cauzione è liberamente negoziabili tra il proprietario e inquilino.

Se i locali sono disciplinati dall’Act Rent, nessuno ha, come condizione per il rinnovo del contratto, l’obbligo di versare:

  • un anticipo di importo superiore al canone di affitto autorizzato
  • qualsiasi altre obbligazione, anche a titolo gratuito, che integri il pagamento dell’ammontare del canone al valore calmierato per legge.

Nel caso di un contratto di locazione/lease per  locali non disciplinato dal Rent Act non vi è alcuna limitazione sul periodo di preavviso che le parti possono convenire, sia per quanto riguarda il padrone di casa o preavviso dell'inquilino. E a meno che non vi sia una violazione delle obbligazioni pattuite con il contratto, il contratto di locazione non può essere risolto da ciascuna parte senza il consenso dell'altro.

In seguito alla cessazione di un contratto di locazione mensile/tenancies o locazione/lease, se l'inquilino o locatario non libera i locali, come richiesto dall’avviso di recesso, l'azione legale di sfratto diventa, ovviamente, necessaria.

Avv. Marco Tupponi             


Paese: Sri Lanka