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Sudafrica: guida agli investimenti nel settore immobiliare

Con un’economia interna in continua ascesa e un moderno ordinamento giuridico, il Sud Africa si sta rivelando una delle destinazioni preferenziali per l’investitore straniero. Particolarmente interessanti le opportunità nel real estate.

Il dibattito circa la necessità o meno di un intervento del governo sudafricano che limiti l’acquisto di proprietà immobiliare da parte di soggetti stranieri è molto acceso. Ma l’attuale panorama normativo sudafricano mostra una situazione di sostanziale liberalizzazione di tale forma di investimento. Sussistono pochissime restrizioni all’acquisto di proprietà immobiliari da parte di soggetti non residenti, sebbene vi siano procedure da rispettare.

Definizione di soggetto residente

La distinzione tra soggetto residente e non-residente ha rilevanti conseguenze soprattutto sul piano fiscale. La South African Reserve Bank definisce “non residente” qualsiasi soggetto (persona fisica o giuridica) il cui luogo di residenza ordinario o domicilio sia sito fuori dalla common monetary area (area che collega South Africa, Lesotho e Swaziland).

Per il caso di società straniere non residenti che intendano acquisire proprietà immobiliare, è previsto l’obbligo di registrazione presso l’ufficio territoriale competente (nel caso di società sudafricane le cui quote siano detenute da un soggetto non residente deve essere nominato un rappresentante sudafricano).

Nel caso in cui il soggetto non residente sia una persona fisica, che intenda acquistare proprietà immobiliari con lo scopo di rimanere in Sud Africa per lunghi periodi, è previsto l’obbligo di richiedere un permesso di residenza permanente. Le autorità competenti concedono tale permesso tenendo in considerazione il reddito netto del richiedente, eventuali altre proprietà immobiliari, ecc.

Diverse forme di proprietà in Sud Africa

La proprietà libera da vincoli o “piena”, è la forma più comune di proprietà immobiliare in Sud Africa e non è dissimile dal modello di proprietà noto ai sistemi di Civil Law. Le altre forme di proprietà sono: il leasehold (forma di proprietà soggetta a vincoli reali), il sectional title (proprietà di un appartamento all’interno di un condominio) e lo share block (quota di proprietà in società titolare di un immobile).

I soggetti non-residenti possono quindi acquisire un diritto reale relativo all’intero immobile o solo ad una parte di esso, in nome proprio o attraverso la partecipazione nel capitale di altro soggetto giuridico (società, ecc) o, ancora, attraverso un trust.

La proprietà può essere detenuta individualmente (cioè proprietà di un individuo singolo), congiuntamente da più soggetti in quote indivise, o da un soggetto quale una società, un’associazione o un trust, o altra simile entità costituita fuori dal Sud Africa. La scelta dipende anche da valutazioni legate agli oneri fiscali collegati al rimpatrio del capitale ovvero alla protezione dei beni.

Documentazione legale

I contratti relativi all’acquisto di proprietà immobiliare (comunemente noti come Agreement of Sale o Offer to Purchase) devono essere stipulati per iscritto, contenere certe informazioni obbligatorie ed essere sottoscritti da acquirente e venditore per poter essere vincolanti a ogni effetto di legge.

Il contratto può naturalmente contenere talune restrizioni e porre determinate condizioni. Se il prezzo di acquisto pattuito è inferiore ai 250.000 rand e sussistono le altre condizioni previste dall’Alienation of Land Amendment Act, all’acquirente è riconosciuta la possibilità di recedere liberamente dal contratto entro 14 giorni dalla stipula dello stesso (cd. cooling-off period), senza penali e con il rimborso di quanto eventualmente pagato.

Trasferimento della proprietà

La registrazione delle transazioni relative alla proprietà immobiliare sono gestite in Sud Africa da una particolare categoria di professionisti, i conveyancer, di solito nominati dal venditore (mentre i costi di registrazione sono, salvo diversi accordi contrattuali, a carico dell’acquirente).

Il conveyancer prepara la documentazione necessaria al trasferimento. Dopo le sottoscrizioni dei contraenti la pratica viene depositata presso il Deeds Registry regionale competente, unitamente alla cancellazione/iscrizione di precedenti/nuove ipoteche.
Alla data della registrazione, tutte le precedenti ipoteche iscritte a carico della proprietà vengono cancellate e, al contempo, vengono iscritte eventuali nuove ipoteche da parte dell’acquirente in favore della banca che abbia eventualmente erogato il finanziamento. L’acquirente viene quindi registrato come nuovo proprietario e il prezzo pattuito viene pagato al venditore.

La procedura descritta non si applica nel caso di acquisto di quote o capitale in una società proprietaria dell’immobile, laddove ciò non implichi cambi nella titolarità della proprietà.
È importante notare, infine, che il trasferimento della proprietà al nuovo soggetto non comporta anche il trasferimento automatico di eventuali responsabilità relative alla proprietà del precedente proprietario (che quindi rimangono a carico di quest’ultimo), salvo diversi accordi contrattuali.

Laddove l’acquirente abbia contratto matrimonio fuori dal Sud Africa ed intenda iscrivere ipoteca sull’immobile, è importante rilevare che la normativa interna sudafricana richiede anche alla moglie dell’acquirente di sottoscrivere la documentazione relativa all’ipoteca.

Contratto di compravendita

Analizziamo le clausole che più comunemente compongono un contratto di compravendita immobiliare in Sud Africa ed alle quali è necessario fare attenzione.

Deposito / pagamento: il pagamento di un deposito non è obbligatorio, ma dimostra la buona fede dell’acquirente ed è un’indicazione di solidità finanziaria. Il deposito viene di solito investito dall’agente immobiliare/conveyancer in un conto (trust fruttifero) nell’interesse dell’acquirente.
Specifiche previsioni contrattuali possono poi riguardare il pagamento del residuo, che può eventualmente essere coperto da garanzia bancaria rilasciata da un intermediario finanziario locale.
Diversamente, accordi vanno presi tra una banca straniera e una banca locale per il rilascio di una garanzia reciproca acquirente-venditore (cd. back-to-back guarantee). È, comunque, possibile, in certe circostanze, negoziare il rilascio di una Standby Letter of Credit da un’istituzione straniera.

Occupazione, possesso, trasferimento e canone di occupazione: l’occupazione si determina con la disponibilità fisica della proprietà, mentre il possesso si ha dalla data in cui l’acquirente assume la responsabilità sulla proprietà (momento nel quale il rischio sulla proprietà passa all’acquirente).
Il trasferimento si attua con la registrazione della proprietà presso il Deeds Registry in favore dell’acquirente.
Infine, per “occupational consideration” si intende l’affitto che il soggetto che occupa la proprietà è tenuto a pagare all’altro soggetto, normalmente per il tempo che intercorre tra la stipula del contratto e il pagamento del saldo.

Clausola “voetstoets”: clausola standard che si trova in tutti i contratti di compravendita immobiliare, sta ad indicare che la proprietà viene acquistata nelle esatte condizioni in cui si trova. In ogni caso, si prevede un obbligo di carattere generale per il venditore di portare a conoscenza dell’acquirente qualsiasi difetto evidente ovvero occulto di cui egli sia a conoscenza. Inoltre, sebbene non sia una condizione standard nei contratti di compravendita immobiliare, l’acquirente può includere nel contratto una verifica anticipata del luogo/proprietà, al cui buon esito far dipendere la conclusione del contratto.

Certificato elettrico e certificato di disinfestazione: la legge richiede al proprietario di essere in possesso di un certificato elettrico che garantisca il rispetto degli standard di sicurezza imposti dalla legge. Il certificato di disinfestazione (a volte richiesto) certifica che tutte le parti accessibili della proprietà sono libere da infestazioni. Il costo degli eventuali interventi necessari per ottenere tali certificati è normalmente posto a carico del venditore, salvo diversi accordi contrattuali.

Clausola Fixtures and Fittings: la proprietà viene venduta comprensiva di tutti gli impianti e i mobilii non asportabili – cioè comprende generalmente qualsiasi bene non agevolmente rimovibile dalla proprietà. È opportuno specificare per iscritto i beni ricompresi nel prezzo di acquisto.

Pagamento e richiesta di finanziamento

La proprietà immobiliare è generalmente acquistata tramite l’intermediazione di un broker registrato o tramite un agente immobiliare, anch’egli registrato presso l’Estate Agency Affairs Board (EAAB), con l’intervento della South African Reserve Bank. Tuttavia, se il soggetto non-residente intende effettuare un pagamento in contanti per l’acquisto della proprietà, la transazione può tranquillamente avvenire senza l’intervento della South African Reserve Bank.

Una possibilità per i soggetti non-residenti che intendano acquistare una proprietà in Sud Africa è quella di:

  • chiedere un finanziamento in loco che copra fino al 50% del prezzo di acquisto
  • trasferire il restante 50% dall’estero, tramite il normale circuito bancario.

Nel caso si intenda prendere a prestito il 100% della somma necessaria all’acquisto, è necessario presentare domanda ed ottenere la residenza permanente. I soggetti non residenti che siano in possesso di un valido permesso lavorativo in Sud Africa sono considerati soggetti residenti per la durata del permesso di lavoro e non sono soggetti a tali restrizioni.
Una volta che il denaro sia stato trasferito, è normalmente tenuto in un “trust” da un legale fiduciario o da un’agenzia immobiliare, nell’interesse dell’acquirente o del venditore fino alla registrazione del trasferimento.
La gestione dei fondi in trust da parte di un legale è una prassi consolidata nella pratica legale e garantita dall’Attorneys Fidelity Insurance.

Costi della transazione

I costi normalmente a carico dell’acquirente sono:

  • transfer costs – costo relativo all’assistenza del conveyancer che si occupa della registrazione (circa l’1-2% del prezzo d’acquisto)
  • mortgage costs - costi relativi all’ottenimento del finanziamento (includono ispezioni, apertura pratica e valutazioni) e all’iscrizione dell’ipoteca, sulla base di appositi tariffari (pagati al conveyancer).

Rimpatrio del capitale: il regime fiscale

Le regole che governano gli investimenti stranieri in Sud Africa stanno attraversando un processo di deregolamentazione che renderà più semplice investire in Sud Africa. Le attuali norme prevedono che tutti i fondi immessi nel paese da un soggetto non-residente per acquistare proprietà immobiliare possano essere rimpatriati in qualsiasi momento, unitamente ad eventuali profitti (capital gain) derivanti dalla successiva vendita della proprietà immobiliare (al netto di eventuali deduzioni fiscali applicabili).

Il sistema fiscale sudafricano si basa sul modello di tassazione dei redditi interni: qualsiasi fonte di reddito realizzatasi in Sud Africa sarà soggetta alla tassazione ordinaria. Nel caso di proprietà immobiliare ciò significa che il reddito derivante dall’affitto dell’immobile in favore di soggetti non-residenti seguirà lo stesso principio e sarà dunque onere di tali soggetti adempiere alle prescrizioni imposte dall’ordinamento locale (registrazione e ottenimento del taxpayer id, ecc).

Tale regime, comunque, va integrato con i trattati per evitare la doppia imposizione eventualmente vigenti. Un’eccezione importante è, inoltre, relativa all’ipotesi in cui il soggetto doni la proprietà immobiliare al consorte, dal momento che la donazione è esente sia dalla CGT che dalla estate duty.
La Section 35A dell’Income Tax Act in vigore dal 1 settembre 2007 prevede che, laddove un soggetto acquisti proprietà immobiliare in Sud Africa da un soggetto non-residente, l’acquirente è tenuto alla ritenuta d’acconto sul prezzo della vendita. L’importo va pagato entro 14 giorni se l’acquirente risulta residente in Sud Africa, o entro 21 giorni in caso contrario.

L’aliquota applicabile è pari al:

  • 5 % del totale, in caso di venditore persona fisica
  • 7,5 % del totale, in caso di venditore persona giuridica
  • 10 % del totale, in caso di venditore in forma di trust.

Tali disposizioni non si applicano se il valore della vendita è inferiore ai 2.000.000 di Rand.

Sussiste una responsabilità solidale per gli adempimenti di tali oneri fiscali ricadenti sull’agenzia immobiliare e sul conveyancer nel caso in cui non abbiano adeguatamente informato l’acquirente del regime fiscale vigente.

Altro aspetto da considerare in caso di ri-vendita della proprietà immobiliare è quello relativo alla Capital Gains Tax (CGT). Tutti i soggetti residenti in Sud Africa sono tenuti al pagamento della CGT relativamente a transazioni aventi ad oggetto qualsiasi bene, salvi specifici limiti ed eccezioni.

I soggetti non-residenti sono invece tenuti a pagare la CGT in caso di transazione relativa a:

  • proprietà immobiliare sita in Sud Africa, inclusi diritti reali attinenti a tale proprietà (ciò include anche partecipazioni in società pari ad almeno il 20% del capitale, nel caso in cui almeno l’80% del valore netto del patrimonio sociale sia attribuibile a proprietà immobiliari detenute dalla società in Sud Africa)
  • beni relativi a stabile organizzazione di soggetti non residenti, utilizzati quale strumento di impresa in Sud Africa.

La CGT deve essere pagata nell’anno in cui la transazione ha avuto luogo ed è calcolata aggiungendo il 25% del guadagno di capitale, o profitto, al reddito individuale relativo all’anno di riferimento e tassando tale reddito tramite l’applicazione dell’aliquota dell’imposta sui redditi.

L’aliquota massima è attualmente pari al 40%. Il guadagno di capitale è calcolato e dichiarato nella dichiarazione dei redditi annuale dell’anno nel quale la transazione ha avuto luogo.
Pertanto, se un soggetto non-residente vende una proprietà immobiliare in un dato anno, dovrà registrarsi come contribuente in Sud Africa e depositare una dichiarazione dei redditi che riporti il guadagno di capitale realizzato e, conseguentemente, sarà tenuto a pagare la CGT su tale guadagno, laddove realizzato.

L’ammontare del guadagno è calcolato deducendo il valore della proprietà al 1 ottobre 2001 (unitamente ai costi di acquisto ed eventualmente miglioramento della stessa) dalla somma ricavata dalla vendita della proprietà stessa. Va fatto notare, infine, che i soggetti residenti non pagano la CGT sui primi 1.5 milioni di Rand di profitto realizzati sulla vendita della prima residenza.

Come rimpatriare il capitale derivante dalla vendita della proprietà?

Depositare la domanda di rimpatrio dei capitali interessati attraverso l’International Trade Services della banca di riferimento. Tale domanda è normalmente gestita dal conveyancer, che dovrà produrre:

  • copia certificata del passaporto del venditore
  • copia certificata del contratto di acquisto dell’immobile da parte dell’investitore straniero
  • dichiarazione della banca dell’investitore straniero che attesti l’avvenuto trasferimento dei fondi in Sud Africa al momento dell’acquisto
  • dichiarazione del legale che ha assistito l’investitore straniero che attesti il ricevimento dei fondi
  • copia del nuovo contratto di compravendita della proprietà immobiliare, unitamente ad un’attestazione da parte di primaria agenzia immobiliare o da un esperto indipendente circa la congruità del prezzo della vendita dell’immobile rispetto al valore di mercato.

Avv Paolo Manzato
Consulente Unioncamere Lombardia


Paese: Sudafrica
Settore: Real estate