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L’acquisto di immobili in Repubblica Ceca

Praga e la Repubblica Ceca rappresentano ormai un’importante e solida realtà economica all’interno dell’Unione Europea. Non sorprende quindi l’interesse crescente degli investitori italiani ad acquistare immobili in questo Paese.

La Repubblica Ceca, come gran parte dell’Est Europa, ha adottato il sistema giuridico di Civil Law di origine germanica, contrariamente a quello italiano che è di origine francese.

Nel sistema italiano il passaggio della proprietà si attua con il semplice consenso obbligatoriamente posto per atto scritto se si tratta di immobili (artt. 1376 e 1350 codice civile). La trascrizione ha “semplicemente” la funzione di pubblicità dichiarativa così da poter opporre l’atto trascritto ai terzi.

Nel sistema italiano inoltre c’è una netta separazione tra:

  • Catasto (istituito in epoca napoleonica) che ha una funzione di accertamento fondiario e dei suoi estimi
  • Conservatoria dei Registri immobiliari dove vengono trascritti i titoli da cui derivano i diritti sugli immobili.

Nel sistema germanico, invece, vige il sistema tavolare: la proprietà passa al momento dell’iscrizione del titolo nei Libri Fondiari che fungono anche da Catasto.

Nella Repubblica Ceca, anche se appartiene alla famiglia germanica, vige una variante meno formalistica che lascia più spazi alle lentezze burocratiche.

In Italia, il controllo del titolo di provenienza spetta ai notai che, tramite la visura che si attua in Conservatoria, accertano nei passati vent’anni chi era il proprietario dell’immobile e gli eventuali passaggi di proprietà.

In Cechia, invece, il compito spetta all’amministrazione pubblica e questo crea spesso degli inconvenienti.
Ad esempio, in caso di acquisto di titolo viziato (da un non proprietario) che non appare dalla visura effettuata nei Libri Fondiari dove invece risulta essere certo, per legge il compratore sarà considerato in buona fede e potrà eventualmente usucapire la proprietà decorsi dieci anni dall’acquisto.

In altre parole, la visura effettuata presso l’Ufficio dei Libri Fondiari non fa pubblica fede di chi sia davvero il proprietario dell’immobile. A tal proposito nel 2006 la Corte Costituzionale Ceca ha emesso una sentenza, riguardante una baita trasferita in base a un titolo viziato, nella quale si legge: “Il sistema dei registri immobiliari ceco non poggia su principi tali da poter permettere il pieno affidamento sulle sue risultanze,” cioè la qualità di pubblica fede.

Tale situazione che, ovviamente, ha un’importanza rilevante anche per l’investitore straniero, è al vaglio dei giuristi cechi che stanno promuovendo la riforma del codice civile.

La dottrina ceca è concorde nel ritenere che è necessario accordare più tutela ai terzi di buona fede:

  • alcuni autori hanno proposto che chi accampa diritti contrari all’acquisto debba farli valere entro un termine che può variare dai tre mesi ai dieci anni a seconda delle situazioni
  • altri autori, ispirandosi ai principi dell’ordinamento giuridico francese e italiano, hanno proposto che l’acquisto in buona fede, una volta iscritto nei libri fondiari, sia sempre opponibile ai terzi.

La disputa dottrinale in corso forse dimentica che, se si vuole rimanere nel solco dei sistemi germanici, l’iscrizione dei diritti non può essere lasciata al vaglio dei funzionari statali preposti, ma, vista la delicatezza e l’importanza della materia, ad esempio possa essere preposto un giudice (con un procedimento che in Italia chiameremo di volontaria giurisdizione) come ancora oggi avviene in Trentino Alto Adige dove a decidere sull’iscrizione dei diritti nei Libri Fondiari è il così detto “giudice tavolare”.

Avv. Marco Tupponi


Paese: Repubblica Ceca
Settore: Real estate