23 giugno 2020

Canoni e spese di locazione dei negozi chiusi per decreto in Francia

di lettura

Il Governo francese, per limitare la diffusione del Covid-19, ha deciso la chiusura dei negozi dal 16 marzo fino all’11 maggio, ad eccezione di quelli la cui attività è considerata essenziale (generi alimentari, farmacie, edicole, ecc.).

Canoni e spese di locazione dei negozi chiusi per decreto in Francia

I conduttori di negozi francesi si chiedono quindi se il canone e le spese di locazione siano dovuti per il periodo di lock down.

Non è possibile dare una risposta certa e definitiva poiché la situazione è totalmente nuova e le risposte variano in funzione delle circostanze. Ad esempio, la situazione dei negozi che sono stati obbligati a chiudere è diversa da quella dei negozi che hanno chiuso per mancanza di clienti a causa del confinamento.

Cerchiamo di capire quali sono gli argomenti a favore della sospensione e dell’annullamento del canone locativo in Francia dal 16 marzo all’11 maggio.

Richieste delle associazioni di categoria

Varie associazioni di commercio hanno chiesto al Governo e ai locatori l’annullamento dei canoni di locazione e delle spese locative durante il periodo di chiusura delle attività commerciali. Alcuni hanno chiesto inoltre la fissazione di un canone di locazione variabile alla riapertura  perché le vendite saranno limitate.

Le principali associazioni di locatori istituzionali hanno invitato i loro aderenti a sospendere il pagamento di canoni e spese di locazione dovuti dalle microimprese e PMI e a considerare con benevolenza le richieste di sospensione delle altre imprese danneggiate dal Covid-19.

Alcuni locatori istituzionali quali ad esempio la Compagnie de Phalsbourg, Ceetrus (Auchan), Ingka (Ikea) e la SNCF hanno dichiarato di rinunciare al pagamento dei canoni locativi per il periodo di chiusura per decreto dei negozi. Altri rifiutano qualsiasi annullamento del canone locativo.

Provvedimenti governativi

Il 25 marzo 2020, il Governo ha previsto tramite ordinanza la sospensione delle sanzioni contrattuali durante il periodo di emergenza sanitaria e uno specifico regime di sospensione del pagamento di utenze, canoni e spese di locazione per alcune microimprese.

Il Ministro dell’Economia Bruno Le Maire ha inoltre chiesto ai proprietari di parchi immobiliari di rinunciare a tre mesi di canoni locativi dovuti dalle imprese con meno di 10 dipendenti obbligate a chiudere a causa della pandemia.

Il 25 aprile 2020, la seconda legge finanziaria rettificativa ha previsto la deduzione fiscale dei canoni e delle spese locative a favore dei locatori che rinunceranno a ottenerne totalmente o parzialmente il pagamento.

Tentativo di mediazione

Il Ministro dell’Economia ha nominato un mediatore che ha ufficializzato il 3 giugno scorso un documento (“Charte”) con delle regole non vincolanti di buona condotta al fine di permettere ai locatori istituzionali e ai commercianti di trovare una soluzione di compromesso. Queste regole prevedono essenzialmente la sospensione per 3 mesi di canoni locativi e l’eventuale riduzione fino al 50% dei canoni dovuti durante il periodo di chiusura, da negoziare con i locatori in funzione della situazione e delle necessità dei conduttori.

Varie federazioni di commercio considerano che questo documento non tuteli sufficientemente i loro aderenti e hanno rifiutato di firmarlo, mantenendo la richiesta di annullamento del canone locativo durante il lock down.

Ottenere l’annullamento e/o la riduzione del canone di locazione commerciale

A mio avviso, indipendentemente dalla dimensione delle imprese, ci sono seri argomenti per invocare la sospensione del contratto di locazione commerciale dei negozi chiusi per decreto e quindi anche la sospensione del pagamento del canone locativo.

Ricordo che, in Francia, il contratto di locazione commerciale obbedisce a una specifica e complessa regolamentazione che comprende, oltre alle disposizioni legali del codice civile, una specifica normativa inclusa nel codice di commercio, chiamata "statut des baux commerciaux", a tutela del conduttore che risale al 1953.

In applicazione dell’articolo 1719 del codice civile, il locatore deve mettere a disposizione del conduttore un locale conforme alla destinazione prevista e garantirgli il pacifico godimento.

Gli obblighi del locatore non possono intendersi in senso strettamente materiale e puntuale, come la semplice consegna delle chiavi del locale. Il locatore deve mettere a disposizione un locale nel quale il conduttore possa svolgere l’attività economica prevista e ricevere la clientela per tutta la durata del contratto di locazione.

Lo svolgimento di un’attività commerciale nei locali, richiamato in vari articoli di legge e alla clausola “destinazione” dei contratti di locazione, è un elemento essenziale del contratto di locazione commerciale.

Secondo alcuni autori, le conseguenze economiche della chiusura dei locali sarebbero a carico del conduttore poiché imputabili all’attività nei locali, di responsabilità del conduttore, e non all’immobile, di responsabilità del locatore.

Queste argomentazioni sono a mio avviso riduttive: il conduttore paga per avere un locale nel quale poter svolgere l’attività commerciale concordata. A causa dei decreti che impongono la chiusura dei negozi, il conduttore non ha potuto usufruire del pacifico godimento del locale poiché non può svolgere la sua attività. Viene quindi provvisoriamente meno l’oggetto essenziale de contratto di locazione, cioè la locazione di un locale per svolgervi un’attività commerciale e ricevere clientela.

Il locatore non è responsabile della situazione e non gli si chiede pertanto un risarcimento danni. Tuttavia, non potendo svolgere l’attività prevista nel locale e per la quale il contratto di locazione è stato sottoscritto, viene naturalmente anche meno l’obbligo corrispettivo di pagare il canone e le spese locative. È l’applicazione del principio dell’eccezione di inadempimento.

Peraltro, nel contratto di locazione, il conduttore si impegna spesso a tenere aperto il negozio e ad avere un numero sufficiente di dipendenti e merce in deposito. A causa dei decreti che impongono la chiusura dei negozi, il conduttore non può più rispettare tali impegni.

Dal momento che sono imprevedibili ed irresistibili, tali decreti sono a mio avviso qualificabili come eventi di forza maggiore per il locatore (che non fornisce al conduttore un locale nel quale si possa svolgere l’attività prevista) e per il conduttore (che non può tenere i negozi aperti come spesso si impegna a fare).

L’esecuzione del contratto di locazione commerciale è di fatto provvisoriamente impossibile e va quindi sospesa, ivi compreso il pagamento del canone locativo per tutto il periodo di forza maggiore. Rimangono in vigore solo gli obblighi accessori quali ad esempio l’obbligo per il conduttore e il locatore di assicurare i locali e per il conduttore quello di lasciarvi la merce.

Esistono altri argomenti giuridici per difendere la posizione dei conduttori nei confronti dei locatori, diversi in funzione delle circostanze. Ma vi sono anche degli argomenti da evitare. Ad esempio, è molto difficile dimostrare che un evento di forza maggiore possa impedire l’esecuzione di un obbligo di pagamento.

Come negoziare con i locatori

Raccomando di portare avanti le trattative con i locatori per ottenere l’annullamento e la riduzione dei canoni di locazione commerciale su due fronti:

  • un primo fronte giuridico, con degli argomenti legali seri per giustificare la richiesta di annullamento o riduzione del canone di affitto in considerazione delle circostanze (situazione dei negozi, motivo e periodo di chiusura, clausole contrattuali)
  • un secondo fronte commerciale, per cercare di far capire alla controparte le difficoltà riscontrate, gli sforzi effettuati per preservare l’attività aziendale e trovare un comune terreno d’intesa nell’interesse di entrambi.

Alexandra Arigoni

Tag dell'informativa

Contrattualistica
Ordinanza Cassazione 11346/2023: clausole Ex Works determinanti per la giurisdizione
18 settembre 2023 Ordinanza Cassazione 11346/2023: clausole Ex Works determinanti per la giurisdizione
La sentenza pubblicata il 2 maggio 2023 afferma che la scelta di un termine di resa Incoterms® che preveda la consegna dei beni in Italia (ad esempio EXW), ove accettata dall’acquirente, è determinante per radicare la giurisdizione davanti al giudice italiano.
Emirati Arabi Uniti: nuova legge sulle agenzie commerciali
13 settembre 2023 Emirati Arabi Uniti: nuova legge sulle agenzie commerciali
La Legge Federale n. 23 del 2022 sulle agenzie commerciali - che introduce importanti cambiamenti al regime delle agenzie commerciali degli Emirati Arabi Uniti - è entrata in vigore il 15 giugno 2023.
Sanzioni contro la Russia: suggerimenti contrattuali
21 luglio 2023 Sanzioni contro la Russia: suggerimenti contrattuali
Come gestire il rapporto contrattuale dal punto di vista dell’esportatore italiano a fronte del continuo inasprimento delle misure restrittive e delle sanzioni contro la Russia?
L’Italia attua la direttiva Omnibus: D.Lgs n. 26 del 7 marzo 2023
13 giugno 2023 L’Italia attua la direttiva Omnibus: D.Lgs n. 26 del 7 marzo 2023
Il 18 marzo 2023 è stato pubblicato in Gazzetta il D.lgs n. 26 del 7 marzo 2023 che dà attuazione alla direttiva UE Omnibus volta a migliorare e modernizzare le norme a tutela dei consumatori.
Sentenza Corte di giustizia europea 13 ottobre 2022: subagente e indennità fine rapporto
13 giugno 2023 Sentenza Corte di giustizia europea 13 ottobre 2022: subagente e indennità fine rapporto
Nel procedimento C-593/21, NY c. Herios Sarl la Corte di giustizia europea ha deciso in merito al diritto di un subagente di ricevere l'indennità di fine rapporto dal suo preponente.
Novità in arrivo per trasformazioni, fusioni e scissioni transfrontaliere
15 maggio 2023 Novità in arrivo per trasformazioni, fusioni e scissioni transfrontaliere
Con il Decreto Legislativo 2 marzo 2023 n.19, il legislatore italiano ha dato attuazione alla Direttiva UE 2019/2121 che modifica la Direttiva UE 2017/1132 per quanto riguarda le trasformazioni, le fusioni e le scissioni transfrontaliere.
Vendite Italia-Germania di prodotti tessili: tre criticità
11 aprile 2023 Vendite Italia-Germania di prodotti tessili: tre criticità
Le esportazioni delle imprese tessili italiane in Germania spesso sottendono contratti di vendita conclusi con imprese acquirenti con sede in quel Paese. Purtroppo, in alcuni casi, sorgono controversie che vengono sottoposte al giudice.
Franchising internazionale immateriale: strategia digitale per le partnership commerciali
13 marzo 2023 Franchising internazionale immateriale: strategia digitale per le partnership commerciali
Progettare il piano di internazionalizzazione dell’insegna significa innanzitutto rendere performante il modello di business non solo per la singola unità di vendita, ma forse ancora di più, per il partner commerciale che avrà la responsabilità di avviarne alcune e/o di sviluppare il nuovo mercato.
Giurisprudenza inglese in tema liquidated damages: questioni ricorrenti e nuove criticità
24 febbraio 2023 Giurisprudenza inglese in tema liquidated damages: questioni ricorrenti e nuove criticità
Il tema dei liquidated damages nei contratti internazionali continua a essere oggetto di accesi contenziosi e decisioni rilevanti rese dalle corti inglesi e in altri sistemi di common law.
Supply chain e obblighi di due diligence: nuova proposta di direttiva in materia di sostenibilità
4 novembre 2022 Supply chain e obblighi di due diligence: nuova proposta di direttiva in materia di sostenibilità
Il 23 febbraio 2022 è stata pubblicata la proposta di Direttiva UE relativa al dovere di diligenza delle imprese in materia di sostenibilità.